Σαφείς οδηγίες για τον τρόπο φορολόγησης της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας στις μεταβιβάσεις ακινήτων δίνει με νέα εγκύκλιο η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, επιχειρώντας να βάλει τάξη σε ένα πεδίο που αφορά χιλιάδες υποθέσεις κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών.

 

Η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει πότε προκύπτει φορολογική υποχρέωση, ποιος θεωρείται υπόχρεος για την καταβολή του φόρου, αλλά και με ποιον τρόπο υπολογίζεται η αξία των εμπράγματων δικαιωμάτων όταν μεταβιβάζεται ένα ακίνητο με διαχωρισμό κυριότητας.

 

Πότε επιβάλλεται φόρος

 

Σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία, φόρος επιβάλλεται σε κάθε μεταβίβαση περιουσίας που πραγματοποιείται λόγω κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής. Την υποχρέωση καταβολής του φόρου έχει το πρόσωπο που αποκτά την περιουσία, δηλαδή ο κληρονόμος ή ο δωρεοδόχος.

 

Στις αγοραπωλησίες ακινήτων, αντίθετα, ο φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται στην αξία του ακινήτου και καταβάλλεται από τον αγοραστή.

 

Καθοριστικός για τον προσδιορισμό της φορολογικής υποχρέωσης είναι και ο χρόνος φορολογίας. Στις κληρονομιές, ως χρόνος φορολόγησης θεωρείται συνήθως ο χρόνος θανάτου του κληρονομούμενου, ενώ στις δωρεές και τις γονικές παροχές ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, ο χρόνος παράδοσης του περιουσιακού στοιχείου.

 

Μεταβίβαση με διαχωρισμό κυριότητας

 

Στην πράξη, ένα από τα πιο συνηθισμένα σενάρια στις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι η μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας με ταυτόχρονη διατήρηση της επικαρπίας.

 

Με τον τρόπο αυτό ο αρχικός ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα να χρησιμοποιεί ή να εκμεταλλεύεται το ακίνητο, ενώ ο νέος ιδιοκτήτης αποκτά την κυριότητα χωρίς το δικαίωμα χρήσης μέχρι τη λήξη της επικαρπίας.

 

Η αξία της επικαρπίας για φορολογικούς σκοπούς εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο νεότερος είναι ο δικαιούχος, τόσο μεγαλύτερο ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας θεωρείται ότι αντιστοιχεί στο δικαίωμα της επικαρπίας.

 

Για παράδειγμα, όταν ο επικαρπωτής είναι έως 20 ετών, η αξία της επικαρπίας μπορεί να φθάνει περίπου στο 80% της αξίας του ακινήτου, ενώ όταν η ηλικία του υπερβαίνει τα 80 έτη περιορίζεται περίπου στο 10%.

 

Πώς υπολογίζεται η επικαρπία

 

Στην περίπτωση που η επικαρπία παραχωρείται για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ο υπολογισμός γίνεται διαφορετικά.

 

Η αξία της επικαρπίας αντιστοιχεί στο ένα εικοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας για κάθε έτος διάρκειας. Ακόμη και αν πρόκειται για μέρος του έτους, αυτό υπολογίζεται ως ολόκληρο έτος.

 

Παράλληλα, υπάρχει ανώτατο όριο, καθώς η αξία της επικαρπίας δεν μπορεί να ξεπερνά τα οκτώ δέκατα της αξίας της πλήρους κυριότητας.

 

Έτσι, αν ένα ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ παραχωρηθεί με επικαρπία για πέντε χρόνια, η φορολογητέα αξία της επικαρπίας θα διαμορφωθεί στις 25.000 ευρώ. Αντίστοιχα, ακόμη και αν η διάρκεια είναι τρεις μήνες, για φορολογικούς σκοπούς υπολογίζεται ως ένα έτος.

 

Η εγκύκλιος διευκρινίζει επίσης τι ισχύει στις περιπτώσεις διαδοχικής επικαρπίας, όταν δηλαδή το δικαίωμα περνά από έναν δικαιούχο σε άλλον μετά τη λήξη της πρώτης επικαρπίας.

 

Σε αυτή την περίπτωση κάθε πρόσωπο φορολογείται τη στιγμή που αποκτά το δικαίωμα, με βάση την ηλικία του κατά τον χρόνο αυτό.

 

→ Διαβάστε επίσης: Πρώτο Eurogroup εν μέσω πολέμου: Φόβοι για ενεργειακό σοκ και νέες πιέσεις στην ευρωζώνη

 

Τι ισχύει για την ψιλή κυριότητα

 

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η φορολόγηση της ψιλής κυριότητας.

 

Στις κληρονομιές υπάρχει η δυνατότητα η φορολόγηση να μετατεθεί μέχρι τη στιγμή που η ψιλή κυριότητα θα ενωθεί με την επικαρπία, δηλαδή συνήθως μέχρι τον θάνατο του επικαρπωτή.

 

Ο ψιλός κύριος μπορεί όμως να επιλέξει και την άμεση φορολόγηση, καταβάλλοντας φόρο μόνο για την αξία του δικαιώματος που αποκτά.

 

Σε πολλές περιπτώσεις, όταν η επικαρπία λήξει — είτε λόγω θανάτου του επικαρπωτή είτε λόγω λήξης της διάρκειάς της — η ψιλή κυριότητα μετατρέπεται αυτόματα σε πλήρη κυριότητα χωρίς να προκύπτει νέα φορολογική επιβάρυνση.

 

Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις όπου η επανένωση των δικαιωμάτων μπορεί να δημιουργήσει φορολογική υποχρέωση. Αυτό συμβαίνει κυρίως όταν ο αρχικός διαχωρισμός της κυριότητας έχει γίνει μέσω αγοράς.

 

Σε αυτές τις περιπτώσεις η επανένωση μπορεί να θεωρηθεί από τη φορολογική νομοθεσία ως μορφή δωρεάς ή κληρονομιάς, με αποτέλεσμα να επιβάλλεται φόρος.

 

Με τις νέες οδηγίες η ΑΑΔΕ επιχειρεί να ξεκαθαρίσει ένα ζήτημα που συχνά δημιουργεί απορίες στους φορολογούμενους, δίνοντας σαφές πλαίσιο για το πότε και πώς φορολογούνται τα δικαιώματα επικαρπίας και ψιλής κυριότητας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.